Kto chráni majetok mesta? Prípad Mariánska prináša nepríjemné otázky
Pri tých istých pozemkoch mesto raz tvrdí, že stavebník nemusí preukazovať právo k pozemku. O niekoľko týždňov neskôr však schvaľuje nájom, vecné bremená a finančné vysporiadanie. Vzniká tak otázka, či mesto ako vlastník svojich pozemkov skutočne háji svoje záujmy dostatočne dôsledne.
Pri projekte „Súbor rodinných domov Mariánska“ sme narazili na zaujímavú situáciu.
Na jednej strane stojí rozhodnutie stavebného úradu, podľa ktorého stavebník pri výstavbe plynovodu nemusí preukazovať právo k niektorým mestským pozemkom.
Na druhej strane stojí materiál mestského zastupiteľstva, v ktorom mesto pri tých istých parcelách schvaľuje nájomné vzťahy, vecné bremená, znalecké posudky a finančné vysporiadanie.
Oba dokumenty pritom vznikli na Mestskom úrade Stupava a oba nesú podpis primátora Petra Novisedláka.
Nejde pritom o akademickú právnu debatu. Ide o otázku, ktorá sa týka majetku všetkých obyvateľov mesta.
Čo povedal stavebný úrad
V máji vydal stavebný úrad oznámenie o začatí konania pre stavbu verejného STL plynovodu a prípojok v rámci projektu Mariánska.
Plynovod má viesť aj cez mestské pozemky:
- C-KN 895/2,
- E-KN 895,
- E-KN 896.
Stavebný úrad uviedol, že na tieto pozemky sa vzťahuje § 29 ods. 2 písm. d) nového stavebného zákona.
Podľa tohto ustanovenia stavebník nemusí preukazovať právo k pozemku, ak ide o určitý druh technickej infraštruktúry, ktorá:
- nesúvisí so stavbami na pozemku,
- nesúvisí s prevádzkou na pozemku,
- a nemôže ovplyvniť využitie pozemku na účel, ktorému je určený.
Zjednodušene povedané, stavebný úrad dospel k záveru, že pri tomto plynovode nie je potrebné preukazovať právny vzťah k uvedeným mestským pozemkom.
Čo obsahuje materiál predložený na mestské zastupiteľstvo
O niekoľko týždňov neskôr sa v materiáloch pripravených na rokovanie mestského zastupiteľstva objavil dokument týkajúci sa projektu budovania kanalizácie na tom istom pozemku.
A pohľad mesta na tie isté pozemky zrazu vyzerá podstatne inak.
Mesto schvaľuje:
- budúce vecné bremená,
- nájom pozemkov,
- geometrické plány,
- znalecké posudky,
- odplatu za obmedzenie vlastníckych práv,
- podmienky vstupu na pozemky,
- budúce prevody infraštruktúry.
Vecné bremená majú zahŕňať právo:
- uloženia sietí,
- ich prevádzkovania,
- údržby,
- opráv,
- rekonštrukcií,
- vstupu, prechodu a prejazdu cez pozemky.
Laik by sa mohol oprávnene spýtať:
Ak stavebník jednom prípade nemusí preukazovať právo k pozemku, prečo je zároveň potrebné v druhom prípade riešiť nájomné zmluvy, vecné bremená a finančné vysporiadanie?
Dve tváre tých istých parciel
Práve tu vzniká najzaujímavejší rozpor.
Na stavebnom úrade sa pracuje s predpokladom, že ide o technickú infraštruktúru, pri ktorej nie je potrebné preukazovať právo k pozemku.
Na mestskom zastupiteľstve sa pri tých istých parcelách riešia právne a finančné dôsledky jej umiestnenia.
Ak je zásah do pozemku natoľko nevýznamný, že stavebník nemusí preukazovať svoje právo k pozemku, prečo mesto zároveň požaduje znalecké posudky, nájomné vzťahy a vecné bremená?
A ak je potrebné riešiť vecné bremená a finančné vysporiadanie, nejde práve o potvrdenie, že uloženie sietí má na vlastnícke práva mesta reálny dopad?
Je plynovod naozaj bez vplyvu na pozemok?
Podľa územného plánu sú dotknuté parcely určené nielen pre technickú infraštruktúru, ale aj pre:
- verejnú zeleň,
- verejné priestory,
- dopravné komunikácie,
- ďalšie verejné funkcie.
Plynovod pritom nie je len potrubie uložené pod zemou.
S jeho existenciou bývajú spojené ochranné pásma a technické obmedzenia. Tie môžu ovplyvňovať:
- výsadbu stromov,
- budúce stavebné zásahy,
- zemné práce,
- ďalšie využitie pozemku.
Práve preto vzniká otázka, či možno bez ďalšieho tvrdiť, že takáto stavba nemôže ovplyvniť využitie pozemku na účel, ktorému je určený.
To je pritom jedna zo základných podmienok, na ktorých stojí argumentácia stavebného úradu.
Ak plynovod vytvorí ochranné pásma alebo obmedzenia výsadby, budúcich stavieb či zásahov do pozemku, potom nie je úplne samozrejmé, že podmienky § 29 ods. 2 písm. d) sú splnené.
Neznamená to automaticky, že stavebný úrad postupoval nesprávne. Znamená to však, že ide o otázku, ktorá si zaslúži dôkladné vysvetlenie.
Prečo je to dôležité aj mimo Mariánskej
Na prvý pohľad môže ísť len o spor týkajúci sa niekoľkých parciel v Stupave.
V skutočnosti však ide o širšiu otázku výkladu nového stavebného zákona.
Ak by sa podobný výklad stal bežnou praxou, mohol by mať dopad aj na ďalších vlastníkov pozemkov.
V budúcnosti by totiž mohlo dochádzať k situáciám, keď by pri umiestňovaní technickej infraštruktúry nebolo potrebné preukazovať právny vzťah k pozemku, pokiaľ stavebný úrad dospeje k záveru, že stavba neovplyvní jeho využitie.
Aj preto je dôležité, aby boli podmienky zákona vykladané opatrne a presvedčivo zdôvodnené.
Kto bude chrániť záujmy mesta?
Celá situácia má ešte jeden zaujímavý rozmer.
Na základe postupu stavebného úradu bolo mesto ako vlastník dotknutých pozemkov z konania fakticky vylúčené. Stavebný úrad totiž vyhodnotil, že stavebník nemusí preukazovať právo k mestským parcelám.
Mesto sa tak nedostalo do pozície vlastníka, ktorý by v konaní aktívne hájil svoje záujmy.
Práve preto vzniká otázka, kto bude záujmy mesta chrániť.
Ak vedenie mesta považuje postup stavebného úradu za správny, pravdepodobne nebude dôvod na ďalšie kroky.
Ak však existujú pochybnosti o splnení podmienok § 29 ods. 2 písm. d), potom by bolo prirodzené očakávať, že mesto ako vlastník pozemkov využije dostupné právne prostriedky na ochranu svojho majetku.
Situácia je o to zaujímavejšia, že na jednej strane stojí stavebný úrad, ktorý rozhodol o použití § 29 ods. 2 písm. d), a na druhej strane mesto ako vlastník pozemkov.
V oboch prípadoch však ide o ten istý mestský úrad a dokumenty nesú podpis primátora Petra Novisedláka.
Preto bude zaujímavé sledovať, či sa vedenie mesta rozhodne postup stavebného úradu preskúmať alebo napadnúť, alebo zostane všetko bez ďalšej reakcie.
Otázka, ktorá si zaslúži odpoveď
Tento článok netvrdí, že stavebný úrad postupoval nezákonne.
Poukazuje však na situáciu, v ktorej dva dokumenty toho istého mesta pracujú s tými istými pozemkami veľmi odlišným spôsobom.
Ak mesto pri tých istých parcelách vyžaduje nájom, vecné bremená a znalecké posudky, no zároveň akceptuje záver, že stavebník nemusí preukazovať právo k pozemkom, zaslúži si táto situácia minimálne verejné vysvetlenie.
Vzniká podozrenie, že mesto pri projekte Mariánska nemusí dostatočne hájiť svoje vlastnícke práva k mestským pozemkom.
A možno ešte dôležitejšia otázka znie:
Ak mesto samo nebude chrániť svoje vlastnícke práva, kto ich bude chrániť zaň?
